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Enquête publique sur la modification du PLU de Sceaux
Eléments de langage pour la rencontre avec le Commissaire-enquêteur
Introduction
On décide de vivre à Sceaux en raison de sa proximité de Paris, de ses établissements scolaires et universitaires mais surtout pour sa qualité du cadre de vie apportée par le Parc de Sceaux et la coulée verte, le centre-ville commerçant et ses quartiers pavillonnaires abondamment arborés.
Ces quartiers pavillonnaires conservent à la ville de Sceaux une taille humaine, spécificité dans le 92 sud où les projets immobiliers en hauteur se multiplient comme des champignons.
Préserver les quartiers pavillonnaires c’est donc préserver ce cadre urbain à haute valeur patrimoniale et paysagère, qui définit notre ville ; c’est aussi conserver leur apport en matière de biodiversité, de maintien de la perméabilité des sols et de limitation de la captation de chaleur.
Cependant, depuis quelques années, les projets de nature collective se développent insidieusement en zone pavillonnaire, en raison du prix de l’immobilier. Ces projets, qui vendent cher ce « cadre de vie préservé » en réalité le détruisent : par leurs choix d’implantation et leur architecture, ils sont en rupture avec le paysage urbain des quartiers pavillonnaires et le défigurent.
Pour limiter la densification, et afin de protéger ces quartiers et leur unité, mais aussi de conserver leur attrait, leur apport et leur singularité, cette révision des règles de constructibilité s’impose.
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1/Ainsi, dans le fond, cette révision du Règlement de la zone UE est nécessaire et doit se faire selon ce qui est proposé dans l’avant-projet de révision (PROJET DE REGLEMENT MODIFIE – MODIFICATION n°2 PLU, annexe 8), moyennant les quelques aménagements présentés ci-après.
Ceux-ci sont nourris de l’expérience que les habitants de la rue (l’Avenue de la République) vivent depuis cet été 2020, avec un projet (contesté) de construction d’un immeuble de 12 m de haut, 23 m de long et 13,50 m de large sur une parcelle de 500 m2, qui s’implanterait face à l’entrée du Lycée Marie Curie en totale contradiction avec l’aspect pavillonnaire de cette rue, et qui la défigurerait totalement.
2/Les aménagements demandés sont les suivants :
2.1/ Revoir la définition du mot « saillie »
L'utilisation abusive du mot de saillie [qui peuvent avancer jusqu’à 1,5 m dans l’espace de recul (UE 6-3) et ne sont pas comptées dans l’emprise au sol au-dessus de 4,30 m de hauteur (Lexique)] a conduit à autoriser un projet qui pour une emprise au sol limitée à ce jour à 200m2, atteint de fait 266 m2 dans ce Permis.
Ceci démontre que la définition de ce mot saillie dans le Lexique du Règlement (Annexe 8, p.101) est imprécise :
« Saillie : On entend par saillie toute partie de construction qui dépasse de la façade, tels que balcon, oriel (bow-window), auvent, marquise, brise-soleil, coursive, ...de profondeur inférieure à 1,5 m. »
Il faut donc revoir la définition du mot saillie pour la rendre plus précise et limitative en supprimant les « … » et en précisant que tout « débord de construction » ou « surplomb », correspondant à un pan entier de construction d’une pièce d'un seul tenant (une chambre, un séjour, un open space) et non à des balcons, bow-windows, coursives ou auvent, ne peut être assimilé à une saillie.
2.2/ Revoir la définition du mot « Attique »
Le mot « Attique »
Le paragraphe précédent montre que malheureusement une définition imprécise peut être utilisée pour contourner le Règlement.
L’Article UE.10 Hauteur maximale des constructions indique au 1) :
La hauteur maximale des constructions est définie comme suit :
(...) -Toiture terrasses : hauteur maximale de 10m. Le dernier niveau, en attique, ne pourra développer une surface de plancher supérieure à 50% de la surface du niveau inférieur.
Or la modification du PLU soumise à enquête ajoute aujourd’hui au Lexique (Annexe 8, p.98) une définition du mot Attique plus extensive :
« Dernier niveau d’une construction dont les proportions sont moindres que le niveau inférieur ».
Afin d’éliminer toute ambiguïté et l’utilisation de cette seule dernière définition du mot « Attique » pour dépasser le seuil des 50 %, celle-ci doit être précisée comme suit :
« Attique : Dernier niveau d’une construction dont le toit est plat et dont la surface n’excède pas 50% de la surface du niveau inférieur. »
2.3/ Demander le classement de l’avenue de la République en tant qu’ensemble urbain et paysager
Les ensembles urbains et paysagers (UE 11.3)
Ces ensembles sont protégés par le PLU « parce qu'ils possèdent une composition urbaine et architecturale remarquable, ou constituent un témoignage de la formation et de l'histoire de la ville ou d'un quartier, ou assurent par leur volumétrie un repère particulier dans le paysage urbain, et appartiennent à une séquence architecturale remarquable par son homogénéité. »
Au titre de cette modification du PLU de la ville, la Mairie a décidé de classer deux nouveaux quartiers dans cette catégorie : l'ancien lotissement du château de l'Amiral et l'ancien lotissement de la Gare (Annexe 5 p.107 du projet de Règlement modifié) ; elle apporte ainsi une protection supplémentaire à ces quartiers puisque
« la restauration ou reconstruction des bâtiments ou l'extension de partie de bâtiments doit respecter l'ordonnancement de l'ensemble afin de conserver l’unité d'aspect du contexte. (...) Les constructions nouvelles, les travaux d'extension, de surélévation ou d'aménagement réalisés sur, ou dans chaque ensemble urbain et paysager, sont donc admis dès lors qu'ils sont conçus dans le sens d'une mise en valeur des caractéristiques qui fondent leur intérêt architectural, patrimonial ou urbain. »
Cette protection est déclinée en ce qui concerne l’Implantation des constructions (UE 6-1 alinéa 4), la Règle générale pour les limites latérales (UE 7-1alinéa 6), la Règle générale pour les limites de fond de terrain (UE 7-2 alinéa 6), l’Emprise au sol des constructions (UE 9 alinéa 5) et la Hauteur maximale des constructions (UE 10 alinéa 5) avec la phrase :
« Dans les secteurs repérés au titre d’un « ensemble urbain et paysager », (...) les implantations / hauteurs doivent préserver leur harmonie avec la composition urbaine en place au sein du secteur. »
Toute la petite enclave de la zone UE dont l’axe est l’Avenue de la République doit être classée en tant qu'ensemble urbain et paysager.
Cette rue doit voir son environnement paysager et son urbanisme préservés :
- c’est un îlot de verdure et de respiration au centre de la ville,
- elle représente une belle perspective, de et sur la Mairie qui, sans cette « composition urbaine », serait engoncée dans des immeubles et perdrait sa majesté,
- c’est un trait d'union entre 2 bâtiments notables de la ville : le Lycée Marie Curie et la Mairie, qui forment avec l’Avenue de la République une « séquence architecturale remarquable »,
-elle contribue fortement à la mise en valeur du Lycée Marie Curie, classé Monument historique ; elle est incluse totalement dans sa zone de protection,
- c’est un espace piétonnier, « zone de rencontre », où déambulent beaucoup de collégiens/lycéens et où la circulation automobile est limitée à 20 km/h,
- cette rue présente un ensemble urbain qui doit garder son unité pavillonnaire.
2.4/ Des précisions nécessaires à l’Article UE. 13 et au Lexique concernant les Espaces verts
Ici aussi l’expérience vécue par les riverains de l’Avenue de la République amène à apporter des précisions nécessaires pour éviter toute utilisation abusive du texte et donner à l’Autorité municipale les moyens de contrôler la validité des déclarations des pétitionnaires.
2.4.1/Relevé des plantations
Afin de permettre aux services techniques de vérifier la validité de ces Relevés et d’éliminer ceux qui sont « fantaisistes », il est proposé d’ajouter à l’alinéa introductif de l’Article UE.13 :
« RAPPEL : tout projet de construction doit faire l'objet d'un relevé des plantations maintenues, supprimées ou créées (article R.431-9 du code de l’urbanisme), accompagné de photographies donnant une vision complète du terrain. »
2.4.2/ Espace vert dans l’espace de recul
La modification proposée de ce paragraphe et l’ajout d’une alternative entre un cas a) et un cas b), conduit dans la rédaction actuelle à une incertitude.
Il faut mettre clairement en évidence que la règle concernant l’espace de recul s’applique à ces deux cas a) et b), et pas simplement au b) comme ceci est entendu dans la rédaction du projet.
Pour ceci, le dernier paragraphe doit être séparé afin de reprendre sa valeur générique, tel que :
« - dans la bande de constructibilité* : au moins 50% 30% des espaces libres* doivent être traités en espaces verts* de pleine terre*.
Dans tous les cas, l’espace de recul* devra être traité en espace vert* avec un minimum de 50% de sa superficie et les haies sur rue devront comporter une diversité d’espèces végétales. »
UE.13-1 4)
Ce nouvel alinéa difficilement compréhensible doit être précisé :
« 4) De plus, il sera planté au moins un arbre par tranche entamée de 200 m² de terrain porteur de construction. «
Lexique / Autres définitions (p.97, ...) / Espaces verts
Sur ce point aussi l’expérience doit renforcer la vigilance ; une mise en avant abusive de plantes en pots posées sur des gravillons ayant permis de qualifier une cour anglaise d’espace vert de pleine terre, il est demandé d’écrire :
« Les espaces verts correspondent à la superficie du terrain, non bâtie et non recouverte, dont le traitement est végétal, c’est-à-dire composé de surfaces engazonnées, de plantations, d’arbres ou de bosquets… Les espaces minéraux ou gravillonnés porteurs de végétaux en pots ou jardinières ne sont pas des espaces verts. »
2.5/ Demander la mise à jour des arbres remarquables
Il y a bientôt un an, la note de lancement du projet de modification du PLU évoquait une mise à jour de la liste des arbres remarquables ; force est de constater onze mois après, que le projet de Règlement modifié inclut toujours l'ancienne liste dressée en 2004 et que le travail de révision de cette modeste liste de 133 arbres n’a pas été conduit.
15 ans après, cette mise à jour de la liste des arbres remarquables, doit être finalisée dans les semaines qui viennent pour inclusion dans le Règlement modifié soumis à l'approbation fin 2020 / début 2021.
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